外国人如何在泰国买房：分步指南（2026年）

要点：包括俄罗斯公民在内的外国人，只要公寓楼的49%外籍持有配额尚有余量，就可以购买公寓永久产权；购买别墅通常通过登记最长30年的土地租赁权完成。在普吉岛，交易流程为：选房、支付订金预订、由独立律师审查、签约、从境外汇款并取得FET证明，最后在土地厅登记。

外国人可以在泰国购买房产，俄罗斯公民也不例外：泰国房产法律不因外国买家的国籍而区别对待。只要楼栋的外籍持有配额尚有余量，就可以取得公寓永久产权（Freehold）。外国人无法取得土地所有权，因此购买别墅及独栋住宅时，通常采用登记土地长期租赁权的方式。

下面将介绍法律允许购买哪些房产、普吉岛交易的具体步骤、过户时需要承担的费用，以及买家最常犯的错误。本文仅提供一般信息，不能替代独立律师的意见。

外国人在泰国可以购买哪些房产

购买公寓永久产权

《公寓法》允许外国人持有公寓，前提是外籍持有单元的总面积不超过该楼栋可售面积的49%。配额按面积而非套数计算：即使卖给外国人的套数不到一半，如果所售为大户型，配额也可能已经用尽。

另一项必备条件与资金有关。购房款须以外币从境外汇入，将资金兑换为泰铢的泰国银行会出具FET（Foreign Exchange Transaction Form，外汇交易证明）。没有这份文件，土地厅不会为外国人办理公寓产权登记。

别墅或独栋住宅：土地租赁权与建筑所有权

《土地法》不允许外国人拥有土地。因此，购买别墅时，土地通常办理最长30年的租赁，并必须在土地厅登记；住宅本身则可登记在买方名下。续租条款可以写入合同，但无法保证实现：这属于双方约定，而非自动享有的权利。

除了租赁，泰国法律还设有用益权与地上权，即使用他人土地的权利，以及拥有该土地上建筑物的权利。这两种方式较少采用，是否适合您，应由律师判断。有关这些方式的详细介绍，请参阅《泰国永久产权与长期租赁权：含义与选择》。

哪些做法应避免

有时，买家会被建议将土地登记在泰国公司名下，泰籍股东仅在纸面上持股，实际由外国人掌控一切。这种名义股东代持安排违法，政府也正越来越严格地审查此类公司。我们不提供，也不推荐这种安排。

俄罗斯公民可以在泰国买房吗

可以。俄罗斯公民适用与其他外国人相同的规则：公寓外籍持有配额为49%，不能拥有土地，可登记最长30年的租赁权。泰国房产法律没有针对俄罗斯公民的单独限制。

实际难点在于：需要将资金合法汇入泰国，并取得相应FET证明。应在支付订金之前，提前与银行及律师商议汇款方式。

另一个常见问题是：买房是否带来在泰居留的权利？答案是否定的。购房者实际可以申请哪些签证，请参阅《在泰国买房与居留资格》。

选择现房还是期房

普吉岛既有已建成的公寓与别墅，也有在建房产。两种选择各有不同的考虑。

• 现房。您可以实地确认所购房产的装修质量、景观、噪音及物业管理表现。交易可更快完成，但价格和选择取决于当前市场上的房源。
• 期房。通常可选择的户型更多，付款也可随施工进度分期进行。但相应地，您需要承担延期风险，因此开发商声誉、项目许可及合同中的交付期限条款尤其重要。

选择在建项目时，应查看开发商已经交付的项目，并尽可能与其业主交流。这比宣传材料能提供更多信息。

如何在普吉岛购买公寓或别墅：分步指南

泰国各地的交易流程大致相似。下面以我们日常开展业务的普吉岛为例介绍。

第1步：选房与初步核查

首先明确购房形式：永久产权公寓还是长期租赁权别墅，现房还是期房，用于常住还是季节性居住。随后在预订之前，向开发商或卖方索取：

• 土地产权文件类型：对土地而言，最可靠的选择称为Chanote，即完整产权证；
• 对于公寓：书面确认该楼栋的外籍持有配额足以为这一具体单元办理产权登记；
• 对于期房：建筑许可，以及项目依法需要时的环境影响评价（EIA）文件；
• 土地所有者及土地权利负担的信息，例如是否存在银行抵押；
• 每年应缴的共有物业维护费用及其涵盖的项目。

第2步：预订与订金

通过预订协议及订金锁定房源。付款前，请仔细阅读退款条件，包括订金在何时、何种情况下可退还，例如律师审查发现问题时。若条款表述不清，最好等律师澄清后再付款。

第3步：律师审查

由您自行选择的独立律师，会到土地厅核验产权，并审查权利负担、许可及卖方权限。对于公寓，还会核查外籍配额及公共费用欠缴情况。对于长期租赁权别墅，律师会确认土地所有者、登记租期，以及土地所有者变更时合同如何处理。卖方或开发商的律师维护的是其客户的利益，因此您需要自己的律师。

第4步：合同与付款计划

买卖合同（别墅通常为土地租赁合同及单独的住宅合同）应明确：

• 价格与付款计划；
• 交付期限及延期责任；
• 交付标准：您具体获得哪些配置，包括装修及家具；
• 过户费用如何分摊；
• 退出交易及退款条件。

购买期房时，付款通常与施工节点挂钩。合同常以两种语言拟定，因此应提前明确两种文本存在分歧时，以哪一版为准。

第5步：汇款与FET

办理永久产权时，资金须以外币从境外汇入。汇款前，应与律师及开发商确认汇款用途、收款人及分批汇款安排。泰国银行为到账资金出具FET证明。请保存所有原件：办理登记时会用到；日后出售房产并希望将资金汇出泰国时，也会用到这些文件。

泰国银行通常不向外国人提供住房按揭，因此买家一般以自有资金购房，或在施工期间选择开发商提供的分期付款。

第6步：在土地厅办理过户登记

登记在房产所属辖区的土地厅办事处办理。双方可亲自到场，或委托持授权委托书的代表办理。登记当天支付各项费用及税款。随后，公寓产权证上将记载新业主姓名；对于长期租赁权，则在土地产权证上登记租赁事项。

第7步：购房后的管理与税务

如果您不长期住在房产内，就需要物业管理公司或可信赖的受托人，负责水电等缴费、保洁、小修小补，以及在您有意出租时管理出租事宜。公共财产维护费用，以及按法定税率征收的土地与建筑税，需要定期缴纳。出租收入须在泰国纳税；与您所在国税务如何衔接，最好咨询税务顾问。

过户费用

按照一般规则，产权转移时涉及以下费用：

各项费用由谁承担，由双方在合同中约定。登记费常由双方各承担一半，卖方税款由卖方承担，但这属于协商事项，并非法律强制要求。

您可能见过登记费降至0.01%的消息。根据截至2026年10月的信息，该优惠适用于价值不超过700万泰铢的住宅，有效期至2027年6月30日，但仅限泰国籍买家，不适用于外国人。

买家常见错误

• 未阅读退款条件就支付订金。
• 只相信外籍配额尚有余量的口头说法，没有取得书面确认。
• 未提前确认汇款用途便汇款，之后无法取得FET证明。
• 同意将土地登记在由泰籍名义股东代持的公司名下。
• 认为续租承诺与已经登记的租期一样可靠。
• 委托由卖方选择的律师开展审查。

我们如何提供帮助

ParaDICE Properties自2021年开展业务，创始人则自1989年起在泰国经商。我们的办公室位于Royal Phuket Marina，团队提供俄语和英语服务。

• 根据您的需求、预算及目标区域，筛选公寓与别墅。
• 提前向卖方索取文件及外籍配额证明。
• 与您的律师共同核查文件，并解答其问题。
• 在普吉岛安排实地看房；若您尚在其他国家，也可通过视频看房。
• 全程协助交易直至登记完成，之后还可提供管理方面的帮助。

购买指定房产且符合条件的买家，可在购房交易完成后，通过Strategic Buyers Rebate 购房返现计划计划获得1–3%的返现。具体房产的适用条款，请向顾问确认。

请浏览普吉岛别墅房源，通过WhatsApp联系我们，或在“联系我们”页面查找办公室地址及电话。

常见问题

外国人可以在泰国购买公寓永久产权吗？

可以。只要外籍持有面积不超过楼栋可售面积的49%，购房款以外币从境外汇入，并由银行出具FET证明，就可以办理公寓永久产权。

俄罗斯公民可以在泰国买房吗？

可以，俄罗斯公民适用与其他外国人相同的规则。在支付订金之前，应提前与银行及律师商议汇款方式。

外国人可以购买泰国土地吗？

不可以，《土地法》不允许。别墅所占土地通常办理最长30年的租赁，并在土地厅登记；住宅本身则可登记在自己名下。

买房可以获得签证或居留资格吗？

不可以。要在泰国长期生活，需要另行办理签证。在LTR计划中，泰国房产投资可能计入申请条件之一。

公寓过户需要多少钱？

主要费用包括：按评估价值征收的2%登记费、3.3%特别营业税或0.5%印花税，以及预扣税。具体由谁承担，在合同中约定。

如果开发商有律师，我还需要自己的律师吗？

需要。开发商的律师维护的是开发商的利益。独立律师会站在您的立场，审查产权、权利负担、许可及合同条款。

相关阅读

• 外国人在泰国购房的10个常见错误
• 普吉岛购房前房产核查清单
• 在普吉岛买房前，如何核查开发商
• 2026年在普吉岛购买土地：产权证、分区规划、尽职调查与建筑许可
• 如何在普吉岛购买公寓：完整指南（2026年）
• 泰国加强代持公司监管：2026年重要须知

各项目以泰铢、卢布及美元显示的当前起价，请参阅：2026年普吉岛房产价格。