от Daniel Dice 
Да, иностранец может купить недвижимость в Таиланде, в том числе гражданин России: законы о недвижимости не делят иностранных покупателей по гражданству. Квартиру в кондоминиуме можно оформить в собственность (фрихолд), если в здании не исчерпана квота для иностранцев. Землю иностранец в собственность получить не может, поэтому виллы и дома обычно покупают через зарегистрированную долгосрочную аренду земли.
Ниже разберём, что разрешает закон, как проходит сделка на Пхукете шаг за шагом, какие расходы ждут при переоформлении и где покупатели чаще всего ошибаются. Статья носит общий характер и не заменяет консультацию независимого юриста.
Что иностранец может купить в Таиланде
Квартира в кондоминиуме в собственность
Закон о кондоминиумах разрешает иностранцам владеть квартирами, если суммарная площадь юнитов в собственности иностранцев не превышает 49% продаваемой площади здания. Квота считается по площади, а не по числу квартир: в доме может быть продано иностранцам меньше половины юнитов, а квота уже закончилась, если это были большие квартиры.
Второе обязательное условие касается денег. Средства на покупку должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте, а тайский банк, который конвертирует их в баты, выдаёт подтверждающий документ FET (Foreign Exchange Transaction Form). Без него Земельный департамент не зарегистрирует квартиру на иностранца.
Вилла или дом: аренда земли и собственность на здание
Земельный кодекс не позволяет иностранцу владеть землёй. Поэтому при покупке виллы землю обычно оформляют в аренду сроком до 30 лет с обязательной регистрацией в Земельном департаменте, а сам дом может быть оформлен на покупателя. Продление аренды прописывают в договоре, но гарантировать его нельзя: это договорённость сторон, а не автоматическое право.
Кроме аренды, тайское право знает узуфрукт и суперфиций, то есть право пользоваться чужой землёй и право владеть строениями на ней. Их применяют реже, и подходят ли они именно вам, решает юрист. Подробно об этих форматах мы рассказали в статье «Фрихолд и лизхолд в Тайланде: что это и что выбрать».
Чего делать не стоит
Иногда покупателям предлагают оформить землю на тайскую компанию, где тайские акционеры числятся только на бумаге, а фактически всем управляет иностранец. Такая схема с номинальными акционерами незаконна, и власти проверяют подобные компании всё внимательнее. Мы такие схемы не предлагаем и не рекомендуем.
Можно ли купить недвижимость в Таиланде россиянину
Да. Для граждан России действуют те же правила, что и для любых иностранцев: квота 49% в кондоминиумах, запрет на владение землёй, регистрируемая аренда до 30 лет. Отдельных ограничений для россиян в тайских законах о недвижимости нет.
Практическая сложность в другом: деньги нужно законно перевести в Таиланд и получить на них FET. Способ перевода средств обсудите с банком и юристом заранее, до того как вносить депозит.
Ещё один частый вопрос: даёт ли покупка право жить в стране. Не даёт. Какие визы реально доступны покупателям жилья, мы разобрали в статье «ВНЖ в Тайланде при покупке недвижимости».
Готовый объект или строящийся
На Пхукете продаются и готовые квартиры и виллы, и объекты на этапе строительства. У каждого варианта своя логика.
- Готовый объект. Вы видите, что покупаете: качество отделки, вид, шум, работу управляющей компании. Сделку можно провести быстрее, но цена и выбор зависят от того, что есть на рынке сейчас.
- Строящийся объект. Обычно шире выбор планировок и платежи растянуты по этапам строительства. Взамен вы берёте на себя риск задержки сроков, поэтому особенно важны репутация застройщика, разрешения на проект и условия договора о сроках сдачи.
При выборе строящегося проекта посмотрите, какие объекты застройщик уже сдал, и по возможности поговорите с их владельцами. Это даёт больше информации, чем рекламные материалы.
Как купить квартиру или виллу на Пхукете: пошагово
Порядок сделки похож по всей стране. Покажем его на примере Пхукета, где мы работаем каждый день.
Шаг 1. Выбор и первичная проверка объекта
Сначала определитесь с форматом: квартира во фрихолд или вилла в лизхолд, готовый объект или строящийся, для жизни или для сезонных приездов. Затем ещё до брони запросите у застройщика или продавца:
- вид документа на землю: самый надёжный вариант для земли называется Chanote (полный титул);
- для кондоминиума: письменное подтверждение, что иностранная квота в здании позволяет оформить именно этот юнит;
- для строящегося объекта: разрешение на строительство и экологическое заключение (EIA), если оно требуется для проекта;
- сведения о собственнике земли и об обременениях на ней, например о залоге в банке;
- размер ежегодных взносов на содержание общего имущества и что в них входит.
Шаг 2. Бронь и депозит
Объект закрепляют договором резервирования и депозитом. До оплаты внимательно прочитайте условия возврата: в какие сроки и при каких обстоятельствах депозит возвращают, например если проверка юриста выявит проблему. Если формулировка неясна, лучше подождать, пока её уточнит юрист.
Шаг 3. Проверка юристом
Независимый юрист, которого вы выбираете сами, проверяет титул в Земельном департаменте, обременения, разрешения и полномочия продавца. Для кондоминиума он также смотрит квоту и долги по взносам. Для виллы в лизхолд юрист проверяет, кто собственник земли, на какой срок регистрируется аренда и что будет с договором при смене собственника. Юрист продавца или застройщика защищает интересы своего клиента, поэтому нужен свой.
Шаг 4. Договор и график платежей
Договор купли-продажи (для виллы обычно это договор аренды земли и отдельный договор на дом) фиксирует:
- цену и график платежей;
- сроки сдачи и ответственность за задержку;
- спецификацию: что именно вы получаете, включая отделку и мебель;
- распределение расходов при переоформлении;
- условия выхода из сделки и возврата денег.
При покупке на этапе строительства платежи обычно привязаны к этапам работ. Договор часто составляют на двух языках, поэтому заранее выясните, какая версия имеет приоритет при расхождениях.
Шаг 5. Перевод денег и FET
Для оформления фрихолда деньги отправляют из-за рубежа в иностранной валюте. Назначение платежа, получателя и разбивку на транши согласуйте с юристом и застройщиком до отправки. На поступившие средства тайский банк оформляет FET. Сохраните все оригиналы: они понадобятся при регистрации, а позже и при продаже, если вы захотите вывести деньги из страны.
Ипотеку тайские банки иностранцам, как правило, не выдают, поэтому покупку обычно планируют на собственные средства или с рассрочкой от застройщика на время строительства.
Шаг 6. Переоформление в Земельном департаменте
Регистрация проходит в отделении Земельного департамента, к которому относится объект. Стороны приходят лично или действуют через представителя по доверенности. Пошлины и налоги оплачивают в день регистрации. После этого в титуле квартиры появляется имя нового владельца, а при лизхолде в титул земли вносится запись об аренде.
Шаг 7. После покупки: управление и налоги
Если вы не живёте в объекте постоянно, понадобится управляющая компания или доверенное лицо: коммунальные платежи, уборка, мелкий ремонт, сдача в аренду, если вы этого хотите. Регулярно оплачиваются взносы на общее имущество и налог на землю и строения по ставкам, установленным законом. Доход от сдачи в аренду облагается налогом в Таиланде, а как это сочетается с налогами в вашей стране, лучше уточнить у налогового консультанта.
Расходы при переоформлении
При передаче права собственности по общему правилу возникают следующие платежи:
| Платёж | Ставка | От какой суммы |
|---|---|---|
| Регистрационный сбор за переход права | 2% | оценочная стоимость по данным Земельного департамента |
| Специальный налог на бизнес (если применяется к продавцу) | 3,3% | оценочная стоимость или цена сделки, обычно большая из них |
| Гербовый сбор (если специальный налог не применяется) | 0,5% | оценочная стоимость или цена сделки |
| Налог у источника | зависит от статуса продавца и срока владения | удерживается при регистрации |
| Регистрация аренды (для лизхолда) | 1% и 0,1% гербового сбора | арендная плата за весь срок |
Кто какие платежи несёт, стороны решают в договоре. Часто регистрационный сбор делят пополам, а налоги продавца остаются за продавцом, но это предмет переговоров, а не требование закона.
Возможно, вы встречали сообщения о сниженном сборе 0,01%. По данным на октябрь 2026 года такая льгота действует до 30 июня 2027 года для жилья стоимостью до 7 млн бат, но только для покупателей с тайским гражданством. На иностранцев она не распространяется.
Частые ошибки покупателей
- Вносят депозит, не прочитав условия его возврата.
- Полагаются на устные слова о свободной квоте вместо письменного подтверждения.
- Переводят деньги без согласованного назначения платежа и потом не могут получить FET.
- Соглашаются оформить землю на компанию с номинальными тайскими акционерами.
- Считают обещание продлить аренду таким же надёжным, как зарегистрированный срок.
- Доверяют проверку юристу, которого выбрал продавец.
Как мы помогаем
ParaDICE Properties работает с недвижимостью в Таиланде с 1989 года. Наш офис находится в Royal Phuket Marina, команда отвечает по-русски, по-английски и по-тайски.
- Подбираем квартиры и виллы под вашу задачу, бюджет и район.
- Заранее запрашиваем у продавца документы и подтверждение квоты.
- Проверяем документы вместе с вашим юристом и отвечаем на его вопросы.
- Проводим показы вживую на Пхукете и по видеосвязи, если вы пока в другой стране.
- Сопровождаем сделку до регистрации и помогаем после неё с управлением.
На отдельные объекты подходящие покупатели получают кэшбэк 1–3% после завершения сделки. Условия по конкретному объекту уточняйте у менеджера.
Посмотрите каталог вилл на Пхукете, напишите нам в WhatsApp или найдите адрес и телефоны офиса на странице «Контакты».
Частые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Таиланде в собственность?
Да. Квартиру в кондоминиуме можно оформить во фрихолд, если доля иностранцев в здании не превышает 49% продаваемой площади, а деньги пришли из-за рубежа в иностранной валюте и банк выдал FET.
Можно ли россиянину купить недвижимость в Таиланде?
Да, для граждан России действуют те же правила, что и для других иностранцев. Способ перевода средств обсудите с банком и юристом заранее, до внесения депозита.
Может ли иностранец купить землю в Таиланде?
Нет, Земельный кодекс этого не позволяет. Землю под виллой обычно оформляют в аренду до 30 лет с регистрацией в Земельном департаменте, а дом можно оформить на себя.
Даёт ли покупка недвижимости визу или ВНЖ?
Нет. Для долгой жизни в стране нужна отдельная виза. В программе LTR вложения в тайскую недвижимость могут засчитываться как одно из условий.
Сколько стоит переоформление квартиры?
Основные платежи: регистрационный сбор 2% от оценочной стоимости, специальный налог 3,3% или гербовый сбор 0,5%, налог у источника. Кто что платит, решают в договоре.
Нужен ли свой юрист, если у застройщика есть юристы?
Да. Юрист застройщика защищает его интересы. Независимый юрист проверит титул, обременения, разрешения и условия договора с вашей стороны.
Читайте также
- 10 ошибок иностранцев при покупке недвижимости в Тайланде
- Чек-лист проверки недвижимости на Пхукете перед покупкой
- Как проверить застройщика на Пхукете перед покупкой
- Покупка земли на Пхукете в 2026 году: титулы, зонирование, проверка и разрешения на строительство
- Как купить квартиру на Пхукете: полное руководство (2026)
- Тайланд ужесточает контроль за номинальными компаниями: что важно знать в 2026 году
