โดย Daniel Dice 
สรุป: ชาวต่างชาติ รวมถึงผู้ถือสัญชาติรัสเซีย สามารถซื้อห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์ได้ หากโควตาต่างชาติ 49% ของอาคารยังไม่เต็ม ส่วนวิลล่ามักซื้อโดยจดทะเบียนเช่าที่ดินเป็นระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี ขั้นตอนในภูเก็ตคือเลือกทรัพย์สิน จองและวางเงินมัดจำ ให้ทนายความอิสระตรวจสอบ ทำสัญญา โอนเงินจากต่างประเทศพร้อมเอกสาร FET และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
ชาวต่างชาติ รวมถึงผู้ถือสัญชาติรัสเซีย สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้แบ่งแยกผู้ซื้อต่างชาติตามสัญชาติ ห้องชุดสามารถจดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ (Freehold) ได้ หากโควตาต่างชาติของอาคารยังไม่เต็ม แต่ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน จึงมักซื้อวิลล่าหรือบ้านโดยจดทะเบียนเช่าที่ดินระยะยาว
ด้านล่างนี้จะอธิบายสิ่งที่กฎหมายอนุญาต ขั้นตอนซื้อในภูเก็ตทีละขั้น ค่าใช้จ่ายในการโอน และข้อผิดพลาดที่ผู้ซื้อมักพบ บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป และไม่สามารถใช้แทนคำปรึกษาจากทนายความอิสระได้
ชาวต่างชาติซื้ออะไรได้บ้างในประเทศไทย
ซื้อห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์
กฎหมายอาคารชุดอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ หากพื้นที่รวมของห้องชุดที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดของอาคาร โควตาคิดตามพื้นที่ ไม่ใช่จำนวนห้อง ดังนั้น แม้ขายให้ชาวต่างชาติไม่ถึงครึ่งหนึ่งของจำนวนห้อง โควตาก็อาจเต็มแล้วหากห้องเหล่านั้นมีขนาดใหญ่
เงื่อนไขบังคับอีกประการเกี่ยวข้องกับเงินที่ใช้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ เงินจำนวนนี้ต้องโอนมาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ และธนาคารไทยที่แลกเงินดังกล่าวเป็นเงินบาทจะออกเอกสารยืนยัน FET (Foreign Exchange Transaction Form) หากไม่มีเอกสารนี้ สำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนห้องชุดในชื่อชาวต่างชาติ
วิลล่าหรือบ้าน: เช่าที่ดินและถือกรรมสิทธิ์ตัวอาคาร
ประมวลกฎหมายที่ดินไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ดังนั้น การซื้อวิลล่ามักใช้การเช่าที่ดินไม่เกิน 30 ปี โดยต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ส่วนตัวบ้านอาจจดทะเบียนในชื่อผู้ซื้อได้ สัญญาอาจระบุการต่ออายุเช่า แต่ไม่สามารถรับประกันได้ เพราะเป็นข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา ไม่ใช่สิทธิอัตโนมัติ
นอกจากการเช่า กฎหมายไทยยังมีสิทธิเก็บกินและสิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งหมายถึงสิทธิใช้ที่ดินของผู้อื่นและสิทธิเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น รูปแบบเหล่านี้ใช้กันน้อยกว่า และทนายความจะประเมินว่าเหมาะกับคุณหรือไม่ อ่านรายละเอียดได้ในบทความ “Freehold และ Leasehold ในประเทศไทย: คืออะไรและควรเลือกแบบใด”
สิ่งที่ไม่ควรทำ
บางครั้งมีผู้เสนอให้ซื้อที่ดินผ่านบริษัทไทย โดยผู้ถือหุ้นไทยมีชื่ออยู่เพียงในเอกสาร แต่ชาวต่างชาติเป็นผู้ควบคุมทั้งหมด โครงสร้างผู้ถือหุ้นแทนหรือนอมินีเช่นนี้ผิดกฎหมาย และทางการตรวจสอบบริษัทลักษณะนี้เข้มงวดขึ้น เราไม่เสนอและไม่แนะนำวิธีดังกล่าว
ผู้ถือสัญชาติรัสเซียซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้หรือไม่
ได้ ผู้ถือสัญชาติรัสเซียอยู่ภายใต้กฎเดียวกับชาวต่างชาติทั่วไป ได้แก่ โควตาห้องชุด 49% ห้ามถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน และจดทะเบียนเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่มีข้อจำกัดเฉพาะสำหรับผู้ถือสัญชาติรัสเซีย
ข้อท้าทายในทางปฏิบัติคือ ต้องโอนเงินเข้าประเทศไทยอย่างถูกกฎหมายและได้รับเอกสาร FET ควรหารือวิธีโอนกับธนาคารและทนายความล่วงหน้าก่อนวางเงินมัดจำ
อีกคำถามที่พบบ่อยคือ การซื้อทำให้มีสิทธิอาศัยในประเทศหรือไม่ คำตอบคือไม่ เราอธิบายวีซ่าที่ผู้ซื้อบ้านอาจใช้ได้ในบทความ “สิทธิพำนักในประเทศไทยเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์”
ทรัพย์สินพร้อมอยู่หรืออยู่ระหว่างก่อสร้าง
ภูเก็ตมีทั้งห้องชุดและวิลล่าที่สร้างเสร็จแล้ว รวมถึงโครงการที่ยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง แต่ละแบบมีข้อพิจารณาต่างกัน
- ทรัพย์สินสร้างเสร็จแล้ว คุณเห็นสิ่งที่จะซื้อจริง ทั้งคุณภาพงานตกแต่ง วิว เสียงรบกวน และการทำงานของบริษัทบริหาร การซื้ออาจดำเนินได้เร็วกว่า แต่ราคาและตัวเลือกขึ้นอยู่กับสิ่งที่มีในตลาดขณะนั้น
- ทรัพย์สินระหว่างก่อสร้าง โดยทั่วไปมีแบบห้องให้เลือกมากกว่า และแบ่งชำระตามขั้นตอนก่อสร้าง แต่ต้องยอมรับความเสี่ยงเรื่องส่งมอบล่าช้า จึงต้องใส่ใจชื่อเสียงผู้พัฒนา ใบอนุญาตโครงการ และข้อสัญญาเกี่ยวกับกำหนดส่งมอบเป็นพิเศษ
เมื่อเลือกโครงการระหว่างก่อสร้าง ควรดูโครงการที่ผู้พัฒนาส่งมอบแล้ว และหากทำได้ให้พูดคุยกับเจ้าของบ้านในโครงการเหล่านั้น ซึ่งให้ข้อมูลมากกว่าสื่อโฆษณา
ขั้นตอนซื้อห้องชุดหรือวิลล่าในภูเก็ต
ขั้นตอนซื้อคล้ายกันทั่วประเทศ เราจะอธิบายโดยใช้ภูเก็ต ซึ่งเป็นพื้นที่ทำงานประจำของเราเป็นตัวอย่าง
ขั้นตอนที่ 1 เลือกและตรวจสอบทรัพย์สินเบื้องต้น
เริ่มจากกำหนดรูปแบบ: ห้องชุดกรรมสิทธิ์หรือวิลล่าสิทธิการเช่า ทรัพย์สินสร้างเสร็จหรือระหว่างก่อสร้าง ซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือมาเป็นครั้งคราวตามฤดูกาล จากนั้น ก่อนจอง ให้ขอข้อมูลต่อไปนี้จากผู้พัฒนาหรือผู้ขาย:
- ประเภทเอกสารที่ดิน: ตัวเลือกที่น่าเชื่อถือที่สุดคือโฉนดที่ดิน (Chanote) ซึ่งเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยสมบูรณ์;
- กรณีห้องชุด: หนังสือยืนยันว่าโควตาต่างชาติของอาคารรองรับการจดทะเบียนห้องนี้โดยเฉพาะได้;
- กรณีทรัพย์สินระหว่างก่อสร้าง: ใบอนุญาตก่อสร้างและรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) หากโครงการต้องจัดทำ;
- ข้อมูลเจ้าของที่ดินและภาระผูกพัน เช่น การจำนองกับธนาคาร;
- จำนวนเงินสมทบรายปีสำหรับดูแลทรัพย์ส่วนกลาง และรายการที่ครอบคลุม
ขั้นตอนที่ 2 จองและวางเงินมัดจำ
กันทรัพย์สินไว้ด้วยสัญญาจองและเงินมัดจำ ก่อนชำระควรอ่านเงื่อนไขคืนเงินให้ละเอียด ว่าคืนภายในเวลาใดและในกรณีใด เช่น ทนายความตรวจพบปัญหา หากข้อความไม่ชัดเจน ควรรอให้ทนายความชี้แจงก่อน
ขั้นตอนที่ 3 ให้ทนายความตรวจสอบ
ทนายความอิสระที่คุณเลือกเองจะตรวจสอบเอกสารสิทธิที่สำนักงานที่ดิน ภาระผูกพัน ใบอนุญาต และอำนาจขายของผู้ขาย สำหรับห้องชุดจะตรวจสอบโควตาและยอดค้างค่าส่วนกลางด้วย ส่วนวิลล่าสิทธิการเช่า จะตรวจว่าใครเป็นเจ้าของที่ดิน จดทะเบียนเช่ากี่ปี และเกิดอะไรขึ้นกับสัญญาหากเจ้าของที่ดินเปลี่ยน ทนายความของผู้ขายหรือผู้พัฒนาปกป้องผลประโยชน์ของลูกค้าตน จึงควรมีทนายความของคุณเอง
ขั้นตอนที่ 4 สัญญาและกำหนดชำระเงิน
สัญญาซื้อขาย ซึ่งกรณีวิลล่ามักประกอบด้วยสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาตัวบ้านแยกต่างหาก จะระบุ:
- ราคาและกำหนดชำระเงิน;
- กำหนดส่งมอบและความรับผิดกรณีล่าช้า;
- รายละเอียดสิ่งที่จะได้รับ รวมถึงงานตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์;
- การแบ่งค่าใช้จ่ายในการโอน;
- เงื่อนไขยุติการซื้อและคืนเงิน
การซื้อระหว่างก่อสร้างมักชำระตามความคืบหน้าของงาน สัญญามักมีสองภาษา จึงควรทราบล่วงหน้าว่าฉบับใดมีผลเหนือกว่าหากข้อความขัดกัน
ขั้นตอนที่ 5 โอนเงินและรับ FET
เพื่อจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ ต้องโอนเงินจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ ควรตกลงวัตถุประสงค์การโอน ผู้รับ และการแบ่งงวดกับทนายความและผู้พัฒนาก่อนส่ง ธนาคารไทยจะออก FET สำหรับเงินที่ได้รับ เก็บต้นฉบับทุกฉบับไว้ เพราะใช้ตอนจดทะเบียน และภายหลังตอนขาย หากต้องการโอนเงินออกนอกประเทศ
โดยทั่วไปธนาคารไทยไม่ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแก่ชาวต่างชาติ จึงมักวางแผนซื้อด้วยเงินตนเอง หรือผ่อนกับผู้พัฒนาในช่วงก่อสร้าง
ขั้นตอนที่ 6 จดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน
จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินซึ่งรับผิดชอบพื้นที่ทรัพย์สิน คู่สัญญามาด้วยตนเองหรือให้ผู้รับมอบอำนาจดำเนินการ ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีในวันจดทะเบียน จากนั้นชื่อเจ้าของใหม่จะปรากฏในเอกสารสิทธิห้องชุด ส่วนสิทธิการเช่าจะบันทึกไว้ในโฉนดที่ดิน
ขั้นตอนที่ 7 หลังซื้อ: การบริหารและภาษี
หากไม่ได้อยู่ประจำ จำเป็นต้องมีบริษัทบริหารหรือบุคคลที่ไว้วางใจดูแลค่าน้ำไฟ ทำความสะอาด ซ่อมแซมเล็กน้อย และปล่อยเช่าหากต้องการ ต้องชำระค่าส่วนกลางและภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามอัตราที่กฎหมายกำหนดอย่างสม่ำเสมอ รายได้ค่าเช่าต้องเสียภาษีในประเทศไทย ส่วนความเกี่ยวข้องกับภาษีในประเทศของคุณ ควรสอบถามที่ปรึกษาภาษี
ค่าใช้จ่ายในการโอน
โดยหลักทั่วไป การโอนกรรมสิทธิ์มีค่าใช้จ่ายดังต่อไปนี้:
| รายการ | อัตรา | ฐานคำนวณ |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ | 2% | ราคาประเมินของกรมที่ดิน |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ (หากผู้ขายเข้าข่ายต้องชำระ) | 3.3% | ราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย โดยทั่วไปใช้จำนวนที่สูงกว่า |
| อากรแสตมป์ หากไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ | 0.5% | ราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย | ขึ้นอยู่กับสถานะผู้ขายและระยะเวลาถือครอง | หักเมื่อจดทะเบียน |
| ค่าจดทะเบียนเช่า สำหรับสิทธิการเช่า | 1% และอากรแสตมป์ 0.1% | ค่าเช่าตลอดอายุสัญญา |
คู่สัญญาตกลงในสัญญาว่าใครรับผิดชอบรายการใด โดยมักแบ่งค่าธรรมเนียมโอนคนละครึ่ง และให้ผู้ขายรับผิดชอบภาษีของตน แต่เป็นเรื่องต่อรอง ไม่ใช่ข้อบังคับตามกฎหมาย
คุณอาจเคยเห็นข่าวลดค่าธรรมเนียมเหลือ 0.01% ตามข้อมูล ณ เดือนตุลาคม 2026 มาตรการนี้ใช้ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027 สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท แต่เฉพาะผู้ซื้อสัญชาติไทย ไม่ครอบคลุมชาวต่างชาติ
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย
- วางเงินมัดจำโดยไม่อ่านเงื่อนไขคืนเงิน
- เชื่อคำบอกเล่าเรื่องโควตาว่าง แทนที่จะขอหนังสือยืนยัน
- โอนเงินโดยไม่ได้ตกลงวัตถุประสงค์การโอน แล้วไม่สามารถขอ FET ได้
- ยอมซื้อที่ดินผ่านบริษัทที่มีผู้ถือหุ้นไทยเป็นนอมินี
- คิดว่าคำมั่นต่ออายุเช่าน่าเชื่อถือเท่ากับระยะเวลาที่จดทะเบียนแล้ว
- ให้ทนายความที่ผู้ขายเลือกเป็นผู้ตรวจสอบ
เราช่วยอย่างไร
ParaDICE Properties เริ่มดำเนินงานในปี 2021 และผู้ก่อตั้งทำธุรกิจในประเทศไทยมาตั้งแต่ปี 1989 สำนักงานอยู่ที่ Royal Phuket Marina ทีมงานให้บริการภาษารัสเซียและภาษาอังกฤษ
- คัดเลือกห้องชุดและวิลล่าตามวัตถุประสงค์ งบประมาณ และพื้นที่ของคุณ
- ขอเอกสารและหนังสือยืนยันโควตาจากผู้ขายล่วงหน้า
- ตรวจสอบเอกสารร่วมกับทนายความของคุณ และตอบคำถามของทนายความ
- จัดชมทรัพย์สินจริงในภูเก็ต หรือผ่านวิดีโอหากคุณยังอยู่ต่างประเทศ
- ดูแลธุรกรรมจนถึงขั้นจดทะเบียน และช่วยเรื่องการบริหารจัดการหลังจากนั้น
ผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติตามเงื่อนไขสำหรับทรัพย์สินบางรายการ สามารถรับเงินคืน 1–3% หลังการซื้อเสร็จสมบูรณ์ ผ่านโครงการ Strategic Buyers Rebate โปรดสอบถามเงื่อนไขของทรัพย์สินแต่ละรายการจากผู้ดูแล
ดูวิลล่าในภูเก็ต ติดต่อผ่าน WhatsApp หรือดูที่อยู่และหมายเลขสำนักงานในหน้า “ติดต่อเรา”
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในประเทศไทยเป็นกรรมสิทธิ์ได้หรือไม่
ได้ ห้องชุดจดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ได้ หากพื้นที่ต่างชาติถือครองไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายอาคาร และเงินมาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ พร้อม FET ที่ธนาคารออกให้
ผู้ถือสัญชาติรัสเซียซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้หรือไม่
ได้ ใช้กฎเดียวกับชาวต่างชาติอื่น ควรหารือวิธีโอนเงินกับธนาคารและทนายความล่วงหน้าก่อนวางมัดจำ
ชาวต่างชาติซื้อที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่
ไม่ได้ ประมวลกฎหมายที่ดินไม่อนุญาต โดยทั่วไปเช่าที่ดินใต้วิลล่าไม่เกิน 30 ปีและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ส่วนตัวบ้านอาจถือในชื่อตนเองได้
ซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วได้รับวีซ่าหรือสิทธิพำนักหรือไม่
ไม่ได้ หากต้องการอยู่นานต้องมีวีซ่าแยกต่างหาก ในโครงการ LTR การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยอาจนับเป็นเงื่อนไขหนึ่งได้
ค่าโอนห้องชุดเท่าไร
รายการหลักคือค่าจดทะเบียนโอน 2% ของราคาประเมิน ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% และภาษีหัก ณ ที่จ่าย โดยตกลงในสัญญาว่าใครจ่ายรายการใด
จำเป็นต้องมีทนายความของตนเองหรือไม่ หากผู้พัฒนามีทนายความแล้ว
จำเป็น ทนายความผู้พัฒนาปกป้องผลประโยชน์ของผู้พัฒนา ส่วนทนายความอิสระจะตรวจสอบเอกสารสิทธิ ภาระผูกพัน ใบอนุญาต และเงื่อนไขสัญญาในนามคุณ
อ่านเพิ่มเติม
- 10 ข้อผิดพลาดของชาวต่างชาติเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
- รายการตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตก่อนซื้อ
- ตรวจสอบผู้พัฒนาในภูเก็ตก่อนซื้ออย่างไร
- ซื้อที่ดินในภูเก็ตปี 2026: เอกสารสิทธิ ผังเมือง การตรวจสอบ และใบอนุญาตก่อสร้าง
- ซื้อห้องชุดในภูเก็ตอย่างไร: คู่มือฉบับสมบูรณ์ปี 2026
- ประเทศไทยเข้มงวดกับบริษัทนอมินี: สิ่งที่ควรรู้ในปี 2026
ราคาเริ่มต้นล่าสุดของโครงการในสกุลบาท รูเบิล และดอลลาร์: ราคาอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตปี 2026
