通过 Daniel Dice 
简要说明：泰国于2025年和2026年加强对代持公司的执法。代持公司指泰国股东仅名义持股，外国人实际控制或出资，以持有土地的公司；泰国法律长期禁止此类安排。普吉岛外国买家应采用公寓永久产权或已登记租约等认可架构，并由独立律师核查。
外国投资者在泰王国合法持有房产完整指南
在泰国法律环境变化中保护您的房产投资
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“我们将与您通过专业尽职调查、透明指导及合适的合法持有架构，逐项权衡选择，让投资建立在信心、安全与长久安心之上。”
引言
在泰国购房长期以来一直是亚洲最具吸引力的投资之一。每年，数以百万计的国际游客爱上普吉岛、苏梅岛、甲米、华欣、曼谷、芭提雅及其他目的地，其中许多人决定购买第二居所、退休别墅或投资房产。
不过，有一个问题始终让人心存疑虑……
外国人可以合法拥有泰国土地吗？
数十年来，市场上一直有人推广各种持有架构，包括泰国代持公司、长期租赁安排及其他法律机制。
2025年和2026年期间，泰国政府显著加强对非法代持架构的执法，使许多现有业主面临不确定性，也促使新买家确保投资采用合规的架构。
本指南说明：
✓ 泰国代持公司究竟是什么，以及如何构成。
✓ 政府为何加强执法。
✓ 涉及哪些法律风险。
✓ 泰国法律允许哪些替代方式。
✓ 如何保护您的投资。
目录：
了解泰国土地所有权法律
泰国长期欢迎国际资金投资房产市场，普吉岛等目的地尤为如此，豪华别墅、公寓及度假住宅持续吸引全球买家。不过，泰国的土地所有权法律与许多西方国家有所不同。
根据泰国法律，外国个人通常不得直接拥有土地。这一政策已存在数十年，旨在维护本国土地所有权，同时通过获认可的法律架构鼓励外国投资。
不过，仍有多种合法方式可让外国投资者享有长期房产权利，并保障投资。这些方式包括外国人持有公寓永久产权（须符合法定配额）、已登记的长期租赁权，以及可根据个人情况采用的其他获法律认可的房产权利。
在决定购买前，了解可选方式十分重要。通过适当的法律指导及专业尽职调查，外国投资者每年仍在泰国各地顺利购房。关键在于确保持有架构适合自身、透明，并完全符合泰国法律。
什么是泰国代持公司？
泰国代持公司通常指这样一类公司：泰国公民仅在名义上担任股东，而公司实际由外国个人控制或出资，主要目的是取得该外国买家原本无法直接拥有的土地。
过去，一些顾问将此类架构宣传为外国人持有土地的实用途径。许多买家依赖当时获得的专业建议，认为自身行为合法；但泰国法律长期禁止使用仅代他人持股、并无真实投资或控制权的名义股东。
需要区分的是，开展真实经营活动的合法泰国公司，与单纯为规避土地所有权限制而设立的非法代持安排。
如今，建议投资者重点选择明确符合现行泰国法律的持有架构。购房前获得独立法律意见，有助于理清情况、保护投资，并确保持有安排在未来仍有保障。
代持架构为何曾经流行
多年来，泰国繁荣的房产市场吸引国际买家寻找度假居所、退休住宅及投资机会。随着需求增长，各类持有架构相继出现，帮助外国人参与市场。
代持公司之所以流行，是因为它们看起来能让外国买家以简单方式取得土地，同时保有对房产的实际控制。许多买家依赖开发商、中介、会计师或法律顾问提供的建议；这些人士当时认为此类安排可被接受，或已被广泛采用。
随着泰国房产市场日趋成熟，政府更加重视确保所有持有架构完全符合现行法律。这反映了其对透明度、投资者信心及本国土地登记体系完整性的整体重视。
如今，买家受益于更明确的指导、更严格的监管，以及对合法持有替代方式更广泛的认识，因此更容易在完全遵守泰国法律的同时，有信心地进行投资。
泰国为何开展整治
泰国政府加强关注代持安排，是强化监管合规、提高透明度及维护泰国房产与商业领域秩序的整体举措之一。
其目标并非阻碍真实的外国投资。相反，泰国仍欢迎通过认可法律渠道投资的国际买家。近期执法措施主要针对可能单纯为规避现行土地所有权法律而设立的架构。
更严格的审查有助于建立更透明、监管更专业的房产市场，使本国及国际投资者共同受益。法律基础清晰的市场，最终可增强买家信心、支持可持续的长期发展，并提升泰国作为可信赖投资目的地的声誉。
对当前买家而言，原则很明确：可以有信心地投资，但继续交易前，务必由具备资质的法律专业人士妥善审查持有架构。
近期政府执法
泰国有关部门近期的调查，显示其更坚定地审查公司持有架构，并确保遵守现行法律。多个政府机构加强合作，调查可能涉嫌代持安排的企业及房产交易。
这些行动旨在落实长期存在的法律要求，而非引入全新法律。它们也通过推动透明持有及全行业专业标准，为投资者带来更高确定性。
对购房前充分开展法律尽职调查的真实买家而言，这些变化应被积极看待。透明且监管完善的房产市场，有助于减少不确定性、增强对泰国房产市场的信心，让所有人受益。
核心原则很简单：选择经验丰富的专业人士、寻求独立法律意见，并从一开始就确保投资架构设立得当。
对现有业主有何影响
许多外国业主出于善意在泰国投资，通常依赖购买当时可获得的专业建议。每种持有架构都不同，近期监管关注并不自动意味着每一处房产或每一种公司安排都受到影响。
如果业主对现有持有安排存在疑问，可以寻求独立法律审查，更清楚地了解当前状况，并在适当时考虑可选方案。
对潜在买家而言，这些变化进一步凸显了购房前开展全面尽职调查的重要性。花时间了解交易的法律架构，有助于降低未来的不确定性，让人更加安心。
泰国仍是亚洲最具吸引力的国际房产投资目的地之一，架构妥善的购房交易每天都在顺利进行。
了解长期租赁权（30+30+30）
已登记的长期租赁权，是外国投资者取得泰国土地长期使用权最常见、最受认可的方式之一。
根据泰国法律，租约初始登记期限通常最长为30年。一些协议另包含合同条款，表达双方在后续期间续租的意愿，通常称为“30+30+30”。
需要理解的是，续租条款虽然可以写入私人合同，但泰国法律并不自动保证未来续租，通常还需要在相应时间履行进一步法律程序。
如果条款起草妥当、完成登记，并有适当法律意见支持，长期租赁安排仍是许多国际买家实用且广泛接受的持有解决方案。任何租赁架构是否适用，都应根据买家的具体目标与情况评估。
合法替代方式
如今，外国投资者可根据房产类型及个人情况，选择多种获认可的合法持有方式。
如果项目仍有可用外籍持有配额，外国人取得公寓永久产权仍是最简单直接的方案之一。已登记的长期租赁权可为许多别墅买家提供长期保障；其他法律认可的权利，包括用益权及地上权，也可能适用于特定情况。
如果公司是真实经营、完全遵守泰国法律的商业企业，且为合法商业目的设立，而非规避土地所有权限制，公司持有架构也可能适用。
选择最适合的持有架构时，始终应咨询经验丰富的独立泰国房产律师，由其根据买家的具体需求提供建议。
购房前尽职调查
成功的房产投资，在签署买卖协议之前很久就已开始。
专业尽职调查可帮助核实土地产权、规划许可、开发审批、持有历史、合同义务、开发商资质，以及可能影响房产的各类法律问题。
决定购买前，花时间调查这些事项，可显著降低风险，并在整个交易过程中增强信心。
ParaDICE Properties 强烈建议每位客户在继续交易前，开展全面、独立的法律尽职调查。充分知情的买家更有信心，审慎准备也有助于保护这项往往是人生中最重要之一的财务投资。
常见问题
每笔购房交易都不同，买家自然会对持有方式、税费、继承、长期租赁安排、融资、持续支出及法律合规等问题有所疑问。
我们的常见问题栏目旨在为考虑在泰国持有房产的国际投资者，清晰、实用地解答最常见的疑问。
一般指导虽有帮助，但每位买家的情况不同。因此，我们建议在完成任何交易前，务必与具备相应资质的独立顾问讨论重要的法律、财务或税务决定。
我们的目标是提供清晰信息，帮助您有信心、充分知情地作出投资决定。
为什么通过 ParaDICE Properties 购房？
对许多人而言，海外购房是人生最大的财务决定之一。选择合适房产只是流程的一部分；同样重要的是，确保交易透明、专业，并有适当的法律保障。
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法律声明
重要免责声明
本指南仅供一般教育参考，不应视为法律或税务建议。泰国房产持有架构取决于个人情况。ParaDICE Properties 强烈建议每位买家，在订立任何合同协议前，向具备资质的泰国房产律师获取独立法律意见。
实用观点：
⚖ 法律解读
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ParaDICE Properties 如何保护国际买家
与许多房产中介不同，ParaDICE Properties 认为，每位买家在决定购买前都应获得充分透明的信息。
我们的职责远不止介绍房产。我们通过协助客户了解持有方式、核查开发项目背景、协调独立尽职调查，并在适当时介绍经验丰富的法律专业人士，努力降低风险。
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本指南定期审阅，以反映影响外国投资者的泰国房产法律、市场发展及政府政策变化。
延伸阅读
常见问题
什么是泰国代持公司？
泰国代持公司通常指泰国公民仅在名义上担任股东，而企业实际由外国人控制或出资，主要用于持有该外国人原本无法直接拥有的土地。泰国法律长期禁止仅代他人持股、没有真实投资或控制权的名义股东。开展真实经营的合法泰国公司则属于不同情况。
泰国为何整治代持公司？
2025年及2026年，泰国政府加强对非法代持架构的执法，以强化合规、提高透明度，并维护房产与商业领域秩序。多个政府机构合作调查涉嫌代持的公司及房产交易，旨在执行长期存在的法律，而非创设新法；通过认可法律渠道进行的真实外国投资仍受欢迎。
如果已经通过泰国公司持有房产，应怎么办？
许多外国业主善意购买，依赖当时可获得的专业建议。近期执法并不自动意味着每一处房产或每一种公司安排受影响，因为各架构不同。如果对普吉岛房产或公司的持有方式有疑问，独立法律审查可说明现状，并在适当时解释可选方案。
外国人可以合法通过泰国公司购买房产吗？
某些情况下可以。公司如为真实商业企业，完全遵守泰国法律，并为合法商业目的设立，公司架构可能适用。主要为规避泰国土地持有限制而设立的公司，则属于非法代持安排，存在法律风险。普吉岛任何公司购房交易，都应先由经验丰富的独立泰国房产律师审查。
外国买家有哪些合法方式可替代代持公司？
获认可的选择包括在楼宇外籍配额可用时持有公寓永久产权，以及许多别墅买家采用的已登记租约。泰国法律通常允许首个租期最长登记30年，后续续租并非自动取得。用益权及地上权也可能适合某些情况。ParaDICE 鼓励每位买家与独立泰国房产律师一同选择架构。
