Фрихолд и лизхолд в Тайланде: что это и что выбрать

Фрихолд в Таиланде означает полную собственность, и иностранцу она доступна только на квартиру в кондоминиуме в пределах квоты 49% площади здания. Лизхолд означает зарегистрированную аренду сроком до 30 лет: так иностранцы чаще всего покупают виллы, потому что землю в собственность им получить нельзя. Что выбрать, зависит от типа объекта, ваших планов и свободной квоты в конкретном здании.

Разберём, как устроены оба формата, сколько стоит оформление, какие обещания в рекламе стоит перепроверять и как принять решение. Статья носит общий характер: перед сделкой обязательно проконсультируйтесь с независимым юристом.

Что такое фрихолд в Таиланде

Фрихолд (freehold) означает бессрочное право собственности, зарегистрированное в Земельном департаменте. Такой объект можно продать, подарить, сдать в аренду и передать по наследству.

Что иностранец может оформить во фрихолд

Земельный кодекс запрещает иностранцам владеть землёй. Исключение на практике одно: квартира в кондоминиуме. Закон о кондоминиумах разрешает иностранцам владеть юнитами, пока их общая площадь не превышает 49% продаваемой площади здания. Квота считается по метрам, а не по количеству квартир.

Условия оформления квартиры во фрихолд:

• в здании должна оставаться иностранная квота на площадь именно вашего юнита;
• деньги на покупку приходят из-за рубежа в иностранной валюте;
• тайский банк, который конвертирует их в баты, выдаёт FET (Foreign Exchange Transaction Form);
• переход права регистрируется в Земельном департаменте, и вы получаете титул на квартиру на своё имя.

При этом земля под зданием и общие помещения принадлежат всем собственникам вместе, а управляет ими юридическое лицо кондоминиума. Вы платите взносы на содержание общего имущества и участвуете в собраниях собственников.

«Вилла во фрихолд»: что стоит перепроверить

Иногда в рекламе встречаются виллы «во фрихолд для иностранцев». Отдельный дом иностранец может оформить на себя, но землю под ним нет. Если продавец предлагает купить землю через тайскую компанию, где тайские акционеры числятся номинально, а управляет всем покупатель, это незаконная схема. Власти проверяют такие компании всё внимательнее, и риск потерять объект ложится на покупателя. Мы такие схемы не предлагаем.

Что такое лизхолд в Таиланде

Лизхолд (leasehold) означает долгосрочную аренду. Для иностранцев это основной законный способ получить права на землю под виллой. Аренду земли можно оформить на срок до 30 лет. Аренда недвижимости дольше трёх лет должна быть письменной и зарегистрированной в Земельном департаменте, иначе её можно защитить в суде только в пределах трёх лет.

Как устроена покупка виллы в лизхолд

• Земля остаётся в собственности тайского владельца, а с вами заключают договор аренды на срок до 30 лет и регистрируют его в титуле земли.
• Дом на этой земле можно оформить на ваше имя: он ваш, а земля арендована.
• Арендную плату за весь срок обычно вносят сразу, она входит в цену объекта.

Права на землю можно также оформить через узуфрукт (право пользоваться чужим имуществом) или суперфиций (право владеть строениями на чужой земле). Эти механизмы встречаются реже, и их применимость к вашей ситуации оценивает юрист.

Формула «30+30+30»: что за ней стоит

В объявлениях часто пишут «аренда 30+30+30» или «90 лет». На деле регистрируется только первый срок до 30 лет. Продление на следующие периоды прописывают в договоре как обязательство сторон. Это полезное условие, но гарантировать продление нельзя: его исполнимость зависит от формулировок, от того, кто будет собственником земли через 30 лет, и от позиции суда. Относитесь к нему как к договорённости, а не как к уже купленному сроку.

Предложения увеличить срок аренды до 99 лет и иностранную квоту в кондоминиумах до 75% в последние годы обсуждались, но, по открытым данным на октябрь 2026 года, законом не стали. Действуют 30 лет и 49%.

Лизхолд в кондоминиуме

Если иностранная квота в здании закончилась, квартиру можно взять в долгосрочную аренду у собственника с тайским гражданством. Такой вариант встречается реже: условия аренды и регистрации проверяйте так же внимательно, как при покупке виллы.

Наследование и перепродажа

По общему правилу аренда в Таиланде связана с личностью арендатора. Поэтому возможность передать права наследникам и переуступить аренду при продаже надо прямо прописать в договоре и проверить с юристом, как эти условия будут работать на практике.

Фрихолд и лизхолд: сравнение

Сколько стоит оформление

Фрихолд

• Регистрационный сбор: 2% от оценочной стоимости по данным Земельного департамента.
• Специальный налог на бизнес: 3,3%, если он применяется к продавцу; если не применяется, вместо него платится гербовый сбор 0,5%.
• Налог у источника: зависит от статуса продавца и срока владения.

Кто платит каждую позицию, решают в договоре. Льготный сбор 0,01%, который действует до 30 июня 2027 года для жилья до 7 млн бат, распространяется только на покупателей с тайским гражданством (по данным на октябрь 2026 года).

Лизхолд

При регистрации аренды платят 1% от суммы арендной платы за весь срок и 0,1% гербового сбора. Например, если арендная плата за 30 лет составляет 10 млн бат, сбор и пошлина вместе составят около 110 000 бат. Распределение этих расходов тоже согласуют в договоре.

Что выбрать

• Квартира для жизни или сезонных приездов. Если в здании есть квота, фрихолд проще: бессрочно, понятное наследование и продажа.
• Вилла с участком. Для иностранца это почти всегда лизхолд на землю и собственность на дом. Ключевое здесь качество договора аренды и проверка собственника земли.
• Квота в нужном здании закончилась. Можно рассмотреть лизхолд квартиры или другой проект с доступной квотой.
• Планируете визу LTR. Подойдут оба формата, но для лизхолда до окончания аренды на дату подачи должно оставаться не меньше 10 лет. Подробнее в статье «ВНЖ в Тайланде при покупке недвижимости».
• Важна передача наследникам. Фрихолд устроен проще; при лизхолде этот вопрос нужно отдельно проработать в договоре.

Если вы думаете о будущей продаже

Даже если вы покупаете для себя, полезно заранее понять, что получит следующий покупатель.

• Фрихолд. Квартиру можно продать как иностранцу, так и гражданину Таиланда. При продаже другому иностранцу квартира просто остаётся в иностранной квоте, поэтому такая сделка обычно возможна даже в здании, где свободной квоты больше нет; покупателю так же понадобится перевод из-за рубежа и FET. Деньги от продажи проще вывести из страны, если у вас сохранились документы FET о первоначальном переводе.
• Лизхолд. Продажа обычно означает переуступку аренды или новый договор с собственником земли. Следующий покупатель получает только оставшийся срок, поэтому чем меньше лет осталось, тем внимательнее он будет изучать условия продления. Право на переуступку без лишних согласований лучше закрепить в договоре сразу.

Мы не даём прогнозов цен и сроков продажи: они зависят от рынка, объекта и района. Но документы, которые помогут при продаже, лучше собрать и сохранить с первого дня.

Что проверить перед покупкой

Для фрихолда

• Письменное подтверждение квоты для конкретного юнита от управляющей компании кондоминиума или застройщика.
• Отсутствие долгов по взносам на общее имущество.
• Назначение платежа и порядок получения FET до перевода денег.

Для лизхолда

• Кто собственник земли и вид титула (самый надёжный называется Chanote).
• Нет ли на земле залога в банке и что будет с арендой, если банк обратит на неё взыскание.
• Срок, который будет зарегистрирован, и формулировки о продлении.
• Условия о наследовании, переуступке и сдаче в субаренду.
• На чьё имя оформлено разрешение на строительство и право на дом.

Пошаговый порядок сделки от брони до регистрации описан в статье «Как иностранцу купить недвижимость в Тайланде: пошагово».

Как мы помогаем

ParaDICE Properties работает с недвижимостью в Таиланде с 1989 года. Офис находится в Royal Phuket Marina, команда отвечает по-русски, по-английски и по-тайски.

• Подбираем квартиры во фрихолд и виллы в лизхолд под ваши задачи.
• Заранее запрашиваем документы на землю, подтверждение квоты и проект договора аренды.
• Проверяем документы вместе с вашим юристом.
• Показываем объекты вживую на Пхукете и по видеосвязи.

На отдельные объекты подходящие покупатели получают кэшбэк 1–3% после завершения сделки.

Посмотрите каталог вилл, напишите в WhatsApp или найдите нас на странице «Контакты».

Частые вопросы

Что такое фрихолд в Таиланде?

Это бессрочная собственность, зарегистрированная в Земельном департаменте. Иностранцу она доступна на квартиру в кондоминиуме в пределах квоты 49% площади здания.

Что такое лизхолд в Таиланде?

Это зарегистрированная долгосрочная аренда, чаще всего земли под виллой, сроком до 30 лет. Дом на арендованной земле можно оформить на себя.

Можно ли иностранцу купить виллу во фрихолд?

Дом можно, землю под ним нет. Схемы с тайской компанией и номинальными акционерами незаконны, их лучше не рассматривать.

Продлевается ли аренда после 30 лет?

Продление прописывают в договоре, но гарантировать его нельзя. Исполнимость зависит от формулировок и от собственника земли, поэтому проверьте условия с юристом.

Сколько стоит регистрация аренды?

1% от суммы арендной платы за весь срок и 0,1% гербового сбора. Кто их платит, решают в договоре.

Что лучше для визы LTR?

Подходят оба формата, если объект оформлен на заявителя. Для лизхолда на дату подачи до окончания аренды должно оставаться не меньше 10 лет (по данным BOI на октябрь 2026).