от Daniel Dice 
Нет, покупка квартиры или виллы в Таиланде сама по себе не даёт ни ВНЖ, ни визы. Право собственности и право на проживание регулируются разными законами. Чтобы жить в стране долго, нужна отдельная долгосрочная виза: Thailand Privilege, LTR, пенсионная виза для тех, кому исполнилось 50, или DTV. Только в программе LTR вложения в тайскую недвижимость могут засчитываться как одно из условий.
Ниже разбираем, как устроен каждый вариант, сколько он стоит и при чём здесь недвижимость. Суммы и требования к визам меняются, поэтому для каждой цифры мы указываем, на какую дату она проверена по официальным источникам.
Почему покупка жилья не даёт ВНЖ
Во многих странах покупка недвижимости открывает путь к виду на жительство. В Таиланде такой программы нет. Владение квартирой не меняет ваш визовый статус: на въезде и при продлении иммиграционная служба смотрит на визу и выполнение её условий, а не на титул собственности.
Постоянный вид на жительство в Таиланде существует, но его выдают по ежегодной квоте и после нескольких лет непрерывного проживания по долгосрочным основаниям, например по работе. Покупка жилья основанием для него не является.
Поэтому в русскоязычных запросах под «ВНЖ в Тайланде» обычно имеют в виду долгосрочную визу, по которой можно жить в стране годами. Дальше речь пойдёт именно о таких вариантах.
Безвизовый въезд для жизни не подходит: он рассчитан на туристические поездки, а его срок в 2026 году менялся. Актуальные правила проверяйте на сайте посольства Таиланда перед поездкой.
Thailand Privilege (бывшая Thailand Elite)
Thailand Privilege это платная членская программа, которой управляет дочерняя компания Управления по туризму Таиланда. Покупать недвижимость для неё не нужно, требований к доходу и инвестициям нет, но кандидат проходит проверку. За разовый членский взнос участник получает многократную визу на весь срок членства и набор сервисов, например сопровождение в аэропорту.
| Пакет | Членский взнос | Срок |
|---|---|---|
| Bronze | 650 000 бат | 5 лет |
| Gold | 900 000 бат | 5 лет |
| Platinum | 1 500 000 бат | 10 лет |
| Diamond | 2 500 000 бат | 15 лет |
| Reserve (по приглашению) | 5 000 000 бат | 20 лет |
Пакеты и цены указаны по данным официального сайта программы на октябрь 2026 года. В открытых источниках встречались сообщения о скором закрытии пакета Bronze, поэтому наличие пакетов уточняйте непосредственно перед подачей.
По информации программы, за один въезд можно находиться в стране до года, а затем продлить пребывание в иммиграционном офисе. Права на работу в Таиланде эта виза не даёт.
Кому подходит: тем, кто хочет простое оформление без подтверждения доходов и готов заплатить взнос. Квартира или вилла здесь ни на что не влияет: её можно купить отдельно, в любом удобном формате.
LTR: виза на 10 лет, где учитывается недвижимость
LTR (Long-Term Resident) это программа Совета по инвестициям Таиланда (BOI). Виза выдаётся на 5 лет и продлевается ещё на 5, если условия по-прежнему выполняются. Сбор за оформление визы в Таиланде составляет 50 000 бат на человека; в посольствах и через электронную визу сумма может отличаться. Вместо отметки каждые 90 дней владельцы LTR отчитываются раз в год. Всё это указано по данным официального сайта LTR на октябрь 2026 года.
У LTR несколько категорий. Покупателей недвижимости касаются две.
Wealthy Global Citizen (состоятельный гражданин мира)
- Активы в мире или в Таиланде не меньше 1 млн долларов США.
- Вложения в Таиланде не меньше 500 000 долларов США на ваше имя. Подходят тайские государственные облигации со сроком до погашения не менее 5 лет, прямые инвестиции в зарегистрированные в Таиланде компании или тайская недвижимость. Варианты можно комбинировать.
- Вложение должно быть сделано и оформлено до подачи заявления.
- Медицинская страховка или её альтернатива (см. ниже).
Wealthy Pensioner (состоятельный пенсионер)
- Возраст от 50 лет.
- Пассивный доход не меньше 80 000 долларов США в год: пенсия, аренда, дивиденды, проценты. Зарплата не учитывается.
- Если пассивный доход от 40 000 до 80 000 долларов, нужно дополнительно вложить в Таиланде не меньше 250 000 долларов в те же инструменты: облигации, тайские компании или недвижимость.
- Медицинская страховка или её альтернатива.
Как засчитывается недвижимость
По разъяснениям BOI на октябрь 2026 года подходят два вида объектов, оформленных на заявителя:
- фрихолд: квартира в кондоминиуме, здание или дом;
- лизхолд: квартира, здание, дом или арендованная земля, если на дату подачи до окончания аренды остаётся не меньше 10 лет.
Для подтверждения нужны документ о праве собственности и договор, зарегистрированный в Земельном департаменте. Если объект оформлен на двух человек, например на супругов, стоимость делят поровну или по числу владельцев. Недвижимость, оформленная на другое лицо или на компанию, в зачёт не идёт.
Важно: все условия LTR нужно сохранять весь срок визы. Если продать объект, на котором держится квалификация, и ничем его не заменить, основание для визы может пропасть. Разница между фрихолдом и лизхолдом подробно разобрана в статье «Фрихолд и лизхолд в Тайланде».
Страховка для LTR
Подойдёт один из вариантов: медицинская страховка с покрытием не меньше 50 000 долларов США, право на тайское социальное страхование или не меньше 100 000 долларов на банковском счёте на ваше имя в течение 12 месяцев и дольше.
Остальные категории LTR
Есть ещё категории для высококвалифицированных специалистов и для тех, кто удалённо работает на крупные иностранные компании. Там главное условие связано с доходом и работодателем, а недвижимость не учитывается.
Пенсионная виза для тех, кому 50+
Классический вариант для тех, кто хочет жить в Таиланде на пенсии, это виза Non-Immigrant O-A (Long Stay). Она даёт право на пребывание до года без права работать, затем пребывание можно продлевать. Заявление подают через систему электронных виз Таиланда.
Основные требования по данным посольств Таиланда на октябрь 2026 года:
- возраст от 50 лет на дату подачи;
- финансовое подтверждение: на большинстве сайтов посольств это остаток от 800 000 бат на счёте, доход от 65 000 бат в месяц или их сочетание; на странице посольства Таиланда в Москве указаны более высокие суммы, 1 200 000 бат или доход от 100 000 бат в месяц, поэтому требования проверяйте в том консульстве, куда подаёте;
- медицинская страховка с покрытием не меньше 100 000 долларов США или 3 000 000 бат;
- справка об отсутствии судимости и медицинская справка.
Есть и второй путь: въехать по неиммиграционной визе и оформить ежегодное продление пребывания по пенсии уже в Таиланде. По данным правительственного портала Таиланда, для этого нужно держать на счёте в тайском банке не меньше 800 000 бат (не менее двух месяцев до подачи и трёх месяцев после одобрения) или подтвердить доход от 65 000 бат в месяц. Детали и список документов уточняйте в иммиграционном офисе по месту жительства.
Недвижимость для пенсионной визы не засчитывается, но своё жильё на Пхукете снимает вопрос с адресом проживания, который всё равно нужно указывать.
DTV: виза для удалённой работы и обучения
Destination Thailand Visa рассчитана на тех, кто работает удалённо на иностранных заказчиков, и на тех, кто приезжает на курсы и программы: тайский бокс, кулинарию, лечение и другие. Также её могут получить супруг и дети до 20 лет владельца DTV.
- Срок действия 5 лет, за один въезд можно находиться до 180 дней; продление оформляют в иммиграционной службе.
- Нужно подтвердить средства не меньше 500 000 бат.
- Работать на тайских работодателей и получать разрешение на работу в Таиланде нельзя.
- С 31 августа 2026 года к заявлению дополнительно требуются подтверждение постоянного места жительства и справка об отсутствии судимости.
- Консульский сбор зависит от страны подачи.
Данные приведены по сайтам посольств Таиланда на октябрь 2026 года. Недвижимость для DTV не учитывается.
Сравнение виз для покупателей недвижимости
| Виза | Кому подходит | Ключевое условие | Срок | Учитывается ли недвижимость |
|---|---|---|---|---|
| Thailand Privilege | Всем, кто готов заплатить взнос | Членский взнос от 650 000 бат | 5–20 лет в зависимости от пакета | Нет |
| LTR Wealthy Global Citizen | Состоятельным покупателям любого возраста | Активы от 1 млн долларов, вложения в Таиланде от 500 000 долларов | 5 лет и продление ещё на 5 | Да, в составе вложений |
| LTR Wealthy Pensioner | С 50 лет | Пассивный доход от 80 000 долларов в год или от 40 000 долларов плюс вложения от 250 000 долларов | 5 лет и продление ещё на 5 | Да, во втором варианте |
| Пенсионная O-A | С 50 лет | Деньги на счёте или доход (сумма зависит от консульства), страховка | До года с продлением | Нет |
| DTV | Удалённым работникам, участникам курсов | Средства от 500 000 бат | 5 лет, до 180 дней за въезд | Нет |
Таблица составлена по данным на октябрь 2026 года и не заменяет консультацию визового специалиста.
Как выбрать: короткая логика
- Если вы планируете крупную покупку и у вас есть активы от 1 млн долларов, имеет смысл обсудить с юристом LTR: объект может войти в обязательные вложения.
- Если вам 50 и больше и у вас стабильная пенсия, сравните пенсионную визу O-A и категорию LTR для пенсионеров.
- Если нужна понятная процедура без подтверждения доходов, посмотрите на Thailand Privilege.
- Если вы работаете удалённо и проводите в Таиланде полгода и меньше за один приезд, подойдёт DTV.
Окончательный выбор делайте вместе с визовым специалистом или по разъяснениям официальных служб: условия у каждой программы детальнее, чем помещается в статью.
Как мы помогаем
ParaDICE Properties работает с недвижимостью в Таиланде с 1989 года, офис находится в Royal Phuket Marina, команда отвечает по-русски, по-английски и по-тайски. Визы мы не оформляем, но помогаем с той частью, которая касается жилья:
- подбираем объекты под ваши планы, в том числе с учётом требований LTR к форме собственности и сроку аренды;
- проверяем документы вместе с вашим юристом;
- проводим показы вживую на Пхукете и по видеосвязи;
- объясняем, как проходит сделка, по шагам: подробнее в статье «Как иностранцу купить недвижимость в Тайланде: пошагово».
Посмотрите виллы на Пхукете, напишите нам в WhatsApp или загляните на страницу «Контакты».
Частые вопросы
Дают ли ВНЖ в Таиланде при покупке недвижимости?
Нет. Покупка квартиры или виллы сама по себе не даёт ни ВНЖ, ни визы. Для долгой жизни в стране нужна отдельная долгосрочная виза.
Можно ли получить визу LTR через покупку недвижимости?
Тайская недвижимость на ваше имя может войти в обязательные вложения для LTR: от 500 000 долларов для Wealthy Global Citizen или от 250 000 долларов для пенсионеров с доходом 40 000–80 000 долларов. Остальные условия тоже нужно выполнить (по данным BOI на октябрь 2026).
Засчитывается ли лизхолд для LTR?
Да, если объект оформлен на заявителя и до окончания аренды на дату подачи остаётся не меньше 10 лет (по разъяснениям BOI на октябрь 2026).
Сколько стоит Thailand Privilege?
По данным официального сайта на октябрь 2026 года: от 650 000 бат за пакет Bronze на 5 лет до 5 000 000 бат за пакет Reserve на 20 лет. Наличие пакетов уточняйте перед подачей.
Какая виза подходит пенсионерам?
С 50 лет можно рассмотреть визу O-A или продление пребывания по пенсии в Таиланде, а при высоком пассивном доходе категорию LTR Wealthy Pensioner. Финансовые требования зависят от консульства.
Можно ли работать по этим визам?
По Thailand Privilege, пенсионной визе и DTV работать на тайских работодателей нельзя. У LTR условия зависят от категории; уточняйте их в BOI.
